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Domande frequenti
Ecco alcune risposte ai temi più frequenti della vita condominiale e dell’amministrazione.
Come cambiare l'amministratore di condominio?
La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio avvengono tramite delibera dell’assemblea condominiale. Per procedere al cambio dell’amministratore è necessario seguire i passaggi di seguito descritti.
- Convocazione dell’assemblea: un condomino o l’amministratore stesso può richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria, specificando all’ordine del giorno la proposta di revoca dell’attuale amministratore e la nomina di uno nuovo. La convocazione deve rispettare i termini previsti dal regolamento condominiale o dalla legge.
- Svolgimento dell’assemblea: durante l’assemblea, si discute la proposta di revoca e nomina dell’amministratore. Ogni condomino ha diritto di esprimere la propria opinione e di fare domande. È importante che la discussione sia costruttiva e rispettosa.
- Votazione: si procede alla votazione per la revoca dell’amministratore attuale. Per la validità della delibera è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se la proposta di revoca viene approvata, si passa alla votazione per la nomina del nuovo amministratore, con la stessa maggioranza.
- Nomina del nuovo amministratore: il nuovo amministratore accetta l’incarico e viene formalizzata la nomina. L’assemblea può stabilire la durata del mandato e il compenso. Il nuovo amministratore deve poi comunicare la propria nomina all’anagrafe condominiale.
- Passaggio di consegne: l’amministratore revocato ha l’obbligo di consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione condominiale (registro anagrafe condominiale, conto corrente, libri contabili, ecc.) entro 30 giorni dalla nomina.
Quali requisiti deve avere l’amministratore di condominio?
Oggi l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca i requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio. Tra questi, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) un diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.
A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono inoltre obbligati a seguire corsi per la formazione continua.
La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.
Chi è obbligato ad avere un amministratore di condominio?
La nomina di un amministratore condominio è obbligatoria in tutti i condomini in cui sono presenti più di 8 condomini. In tutti gli altri casi i condomini possono provvedere autonomamente alla gestione condominiale.
Riguardo l’amministratore di condominio obbligatorio, l’art. 1129 c.c. riformato recita che “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”
Quali sono le maggioranze necessarie per la nomina dell’amministratore di condominio?
L’art. 1136, quarto comma, c.c. dice che per la nomina dell’amministratore di condominio è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio). I millesimi sono stabiliti dalla tabella millesimali che stabiliscono una quota in millesimi ad ogni singola unità abitativa, in base al suo valore approvato dall’assemblea condominiale.
Come si stabilisce il compenso dell’amministratore di condominio?
L’ammontare del compenso dell’amministratore non è fissato per legge. Qualora l’amministratore non specifichi in maniera analitica l’importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, la nomina è da considerarsi nulla. Questo vale anche se si ha la maggioranza per nomina amministratore condominio.
La nuova formulazione dell’articolo 1129 del codice civile contempla la possibilità che l’assemblea subordini la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile. Essa copre gli eventuali danni che l’azione dell’amministratore potrebbe provocare.
Proprio in virtù del suo scopo, il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, in relazione anche agli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe intraprendere.
Cosa succede se l’assemblea non nomina il nuovo amministratore del condominio?
In una tale eventualità le opzioni sono due:
- ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all’autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. “giudiziale”;
- l’amministratore uscente prosegue nell’esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla conferma amministratore di condominio o alla nomina di un nuovo amministratore.
Nel primo caso, il ricorso per la nomina può essere presentato dall’amministratore dimissionario o anche da un solo condomino al tribunale competente per territorio che decide in sede camerale.
Nel secondo caso si parla di “prorogatio imperii”, che prevede la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) per garantire la continuità nelle funzionalità del condominio.
Qual è il ruolo dell’amministratore in prorogatio?
Al momento della cessazione dell’incarico, l’amministratore di condominio è tenuto a consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini in suo possesso. Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.
Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: “in tema di condominio di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii’ è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina”. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).
Quanto dura la carica dell’amministratore?
Una volta nominato, l’amministratore rimane in carica per un anno. La legge afferma che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata“ (1 anno + 1 anno).
La revoca dell’amministratore di condominio
La revoca dell’amministratore è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo. In qualunque momento l’assemblea può esprimersi in questo senso. La deliberazione che porta alla revoca dell’amministratore è valida se approvata con la medesima maggioranza condominiale prevista per la nomina. Riguardo la revoca dell’amministratore di condominio a maggioranza, l’art. 1129 c.c. infatti recita: “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio“.
In caso di gravi irregolarità ciascun condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore.
Cosa succede in caso di revoca immotivata o giudiziale?
In caso di revoca immotivata, l’amministratore può agire per il risarcimento del danno, ma solo per equivalente. La revoca giudiziale è possibile se l’amministratore non informa su provvedimenti esterni, non rende il conto della gestione o commette gravi irregolarità.
Su questo argomento leggi l’articolo del nostro blog qui.
Se si verificano ritardi nei pagamenti delle spese condominiali?
L’amministratore di condominio ha l’obbligo di sollecitare i condomini morosi. La normativa italiana prevede che l’amministratore si occupi della riscossione delle quote condominiali entro una certa scadenza. In particolare, l’art. 1129 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore deve agire per recuperare i crediti condominiali in tempi rapidi (massimo 6 mesi), inviando solleciti di pagamento ai condomini morosi e, se necessario, avviando procedure legali di recupero del credito.
In qualità di amministratore noi di Ena inviamo uno o più avvisi di sollecito prima di ricorrere a vie legali, come il decreto ingiuntivo, che può essere emesso senza ulteriore preavviso al condomino moroso. In caso di inadempienza prolungata, l’amministratore può anche sospendere alcuni servizi condominiali al moroso, come l’uso dell’ascensore, secondo quanto previsto dalle norme condominiali e dal regolamento interno, se approvato dall’assemblea.
L’obbligo di sollecitare i condomini morosi è parte delle responsabilità dell’amministratore per garantire la buona gestione economica del condominio e tutelare gli interessi di tutti i condomini.
Per le manutenzioni, quali sono i compiti e le responsabilità dell’amministratore?
L’amministratore di condominio ha il compito di gestire la manutenzione degli spazi comuni e di garantire la continuità dei servizi essenziali per il condominio.
Questa gestione include una serie di attività organizzative, tecniche e contabili che devono preservare il buon funzionamento dell’edificio, del complesso condominiale e il benessere dei condomini. Ci sono compiti e responsabilità stabilite dalle norme e altri che possono essere indicati dai condomini in fase di assemblea o di regolamento condominiale. Per approfondimenti abbiamo dedicato al tema un articolo del nostro blog, qui.
Come agire in caso di litigi e controversie tra condomini?
L’amministratore di condominio gioca un ruolo centrale nella gestione dei contenziosi condominiali, agendo come mediatore tra i condomini e come rappresentante del condominio nelle eventuali cause legali. A questo tema abbiamo dedicato un articolo del nostro blog che si legge qui.
Cosa fare in caso di sinistro?
Nella gestione dei sinistri l’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale per garantire che eventuali danni alle parti comuni o alle singole proprietà siano gestiti in modo efficiente e rapido. La tematica è complessa e ampia, per questo abbiamo dedicato al tema un articolo del nostro blog che si trova qui.
Come garantirsi il rispetto e l’adeguamento alle normative?
L’amministratore di condominio ha un ruolo cruciale nell’assicurare che il condominio sia conforme alle normative vigenti. L’adeguamento normativo può riguardare vari ambiti, come la sicurezza degli impianti, l’efficienza energetica, l’accessibilità e le normative urbanistiche. Abbiamo fatto un articolo del nostro blog che entra nei dettagli dei diversi aspetti e si legge qui.
Quali impegni e scadenza per la fiscalità e gestione finanziaria?
La fiscalità e la gestione finanziaria rappresentano una delle aree più delicate e importanti del lavoro dell’amministratore di condominio. L’amministratore ha il compito di garantire una gestione finanziaria trasparente, di rispettare gli obblighi fiscali e di organizzare il bilancio condominiale. Siamo voluti entrare nel dettaglio dei diversi compiti con un articolo del nostro blog che si legge qui.
Come migliorare il risparmio energetico e la sostenibilità ambientale?
L’amministratore di condominio gioca un ruolo sempre più importante nella promozione del risparmio energetico e della sostenibilità ambientale all’interno del condominio. Questo implica la responsabilità di proporre e gestire interventi volti a ridurre i consumi energetici e l’impatto ambientale, favorendo l’adozione di tecnologie e pratiche più sostenibili. Il dettaglio delle attività che devono essere svolte le abbiamo riassunte nel nostro blog qui.
Cosa fare per avere una corretta gestione dei rifiuti?
La raccolta dei rifiuti e la raccolta differenziata sono temi rilevanti nella gestione condominiale e l’amministratore ha un ruolo chiave nel garantire che queste attività si svolgano correttamente, in conformità con le normative locali e nel rispetto dell’ambiente. È un tema articolato che coinvolge responsabilità anche dei condomini. Per non lasciare alcun dubbio abbiamo dedicato all’argomento un articolo del nostro blog che si legge qui.
Quali compiti ha l’amministratore per la sicurezza e la prevenzione incendi?
L’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale per la sicurezza e la prevenzione incendi, con l’obiettivo di proteggere le persone, le proprietà e le parti comuni dell’edificio. La normativa di riferimento in Italia è il Decreto Ministeriale 25 gennaio 2019 che stabilisce gli obblighi specifici di prevenzione incendi per i condomini, specialmente quelli con altezza antincendio superiore a 12 metri. La sicurezza è una cosa importante, ecco l’articolo del nostro blog che entra in tutti i dettagli e si legge qui.
Come migliorare la vivibilità e la convivenza condominiale?
L’amministratore di condominio contribuisce a creare un ambiente sereno e organizzato all’interno dello stabile. Oltre alla gestione tecnica e amministrativa, deve promuovere un clima di rispetto reciproco e aiutare a risolvere i conflitti tra i residenti. Tra i suoi principali compiti e responsabilità in questo ambito c’è l’applicazione del Regolamento Condominiale.
L’amministratore è responsabile di far rispettare il regolamento condominiale che definisce le norme di convivenza e l’uso delle parti comuni. Il regolamento stabilisce anche i limiti di orario per il silenzio, le norme per l’uso delle aree comuni (come cortili, giardini, piscine) e altre disposizioni per la vita in comune. Quando un condomino viola il regolamento, l’amministratore può intervenire per far cessare il comportamento non conforme, avvisando il responsabile e, se necessario, procedendo con sanzioni o richiedendo l’intervento dell’assemblea.
Inoltre, rientra nei suoi compiti l’organizzazione di iniziative sociali, ricreative e attività culturali per favorire la coesione della comunità condominiale. Per esempio, per le festività natalizie, potrebbe organizzare una raccolta fondi tra i condomini per allestire addobbi e luci nelle parti comuni e una piccola festa di condominio aperta a tutti.