La gestione dei posti auto nei condomini è talvolta fonte di controversie. Vediamo cosa dice la legge in merito all’assegnazione degli spazi, ai diritti dei condomini e alle possibili soluzioni per una convivenza armoniosa.
Negli edifici condominiali uno dei temi più spinosi riguarda l’utilizzo e l’assegnazione dei posti auto situati nel cortile comune. Questi spazi rappresentano una risorsa preziosa per i residenti, specialmente nelle aree urbane dove il parcheggio è limitato. Tuttavia, la loro gestione può generare conflitti quando il numero di posti disponibili non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini.
Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, il cortile condominiale e i relativi posti auto sono considerati parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.). Ciò significa che tutti i condomini hanno il diritto di usufruirne, nel rispetto della destinazione d’uso e senza limitare l’accesso agli altri (art. 1102 c.c.). Spetta all’assemblea condominiale deliberare sull’utilizzo di tali spazi, seguendo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c..
Recentemente la Corte di Cassazione si è espressa sulla questione con la sentenza n. 9069/2022, ribadendo un principio fondamentale: la regolamentazione dell’uso dei posti auto deve garantire parità di godimento tra tutti i condomini. In altre parole, non è consentito assegnare in via esclusiva e permanente i posti auto a singoli condomini, poiché tale pratica sottrarrebbe ad alcuni il diritto di utilizzare un bene comune.
La Suprema Corte ha sottolineato che né il regolamento condominiale né una delibera assembleare possono validamente disporre l’assegnazione nominativa e duratura di posti fissi nel cortile a favore di specifici condomini, ad esempio ai soli proprietari di appartamenti escludendo i titolari di locali commerciali. Una simile ripartizione parziale, infatti, oltre a violare il principio di uguaglianza, rischierebbe di creare i presupposti per l’acquisizione della proprietà esclusiva dell’area attraverso l’usucapione.
In assenza di disposizioni specifiche, è necessario trovare soluzioni condivise che rispettino i diritti di tutti. Uno dei criteri più equi è quello della turnazione, che garantisce a ciascun condomino la possibilità di usufruire del parcheggio, seppur a rotazione. Altre opzioni possono includere l’assegnazione temporanea degli spazi in base alle necessità contingenti o l’utilizzo di sistemi di prenotazione.
È importante ricordare che la presunzione di comunione dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. può essere superata solo dimostrando l’esistenza di un titolo contrario, ovvero la proprietà esclusiva del bene in capo a un soggetto diverso dal condominio.
Infine, la Cassazione penale, con la sentenza n. 31700/2023, ha chiarito che parcheggiare abusivamente nel cortile condominiale senza autorizzazione costituisce un reato di violazione di domicilio (art. 614 c.p.). Anche se condivisi da più persone, infatti, gli spazi comuni del condominio sono considerati privata dimora e come tali tutelati dalla legge.